居抜き物件とスケルトン物件の違いは？賃料・初期費用・退去時の費用を比較
居抜きは前のテナントの内装や設備が残っている状態、スケルトンは内装や設備がない状態の物件です。当サイト掲載物件では、坪単価（税抜）の中央値は居抜き7,637円、スケルトン11,000円、初期費用の目安の中央値は居抜き80.6万円、スケルトン234.2万円です。ただし面積や立地、階数が違うため、この差はそのまま工事費の差ではありません。初期費用の目安に内装工事費は含まれないので、スケルトンは別に工事の見積もりが必要です。
居抜きとスケルトンの違い
| 居抜き | スケルトン | |
|---|---|---|
| 物件の状態 | 前のテナントの内装・設備が残っている | 内装・設備がない（躯体に近い状態） |
| 入居後の工事 | 引き継ぐ範囲によっては工事を減らせる | 内装・設備の工事が必要 |
| 確認が必要なこと | 引き継ぐ設備の範囲・状態・費用、退去時に戻す範囲 | 工事の費用と期間、退去時にスケルトンへ戻す範囲 |
当サイトでは、募集条件に「居抜き」「スケルトン」と書かれた物件をそれぞれ分けて集計しています（両方の記載がある12件は、どちらの行にも入れていません）。引き継ぐ設備の範囲や譲渡の条件は物件ごとに異なるため、表の数字だけで判断しないでください。
掲載物件での賃料・初期費用の比較
数字は当サイトに掲載中の事業用賃貸 2,546件（部屋単位）をビルド時に集計した値（金額は中央値）です。賃料・坪単価は税抜です。初期費用は各物件ページの「初期費用の目安」と同じ計算で、消費税は税込、退去時の費用と内装工事費は含みません。店舗にも事務所にも使える物件は両方の行に数えるため、行の件数を足しても全体になりません。掲載物件の入れ替わりに合わせて自動で更新されます（最終更新 2026-10-10）。
| 区分 | 掲載数 | 賃料（税抜）の中央値 | 坪単価（税抜）の中央値 | 面積の中央値 | 初期費用の目安（中央値） | 総賃料の何か月分 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 居抜き | 246件 | 12.4万円 | 7,637円 | 15.8坪 | 80.6万円 | 約5.6か月分 |
| スケルトン | 236件 | 26.8万円 | 11,000円 | 24.0坪 | 234.2万円 | 約7.0か月分 |
| どちらの記載もなし | 2,052件 | 12.8万円 | 6,815円 | 18.9坪 | 87.7万円 | 約5.9か月分 |
棒グラフは坪単価（税抜・円）の中央値です。スケルトンの方が高い場合でも、募集される区画の広さや立地の違いが混ざっています。同じエリア・同じ坪数の物件同士で比べるには、物件一覧で絞り込んでください。
契約条件の傾向
| 条件 | 居抜き | スケルトン |
|---|---|---|
| 保証金の記載あり | 141件（57.3%） | 173件（73.3%） |
| 礼金の記載あり | 106件（43.1%） | 95件（40.3%） |
| 退去時の費用の記載あり | 6件（2.4%） | 5件（2.1%） |
| 飲食可の記載あり | 125件（50.8%） | 83件（35.2%） |
| 1階の物件 | 70件（28.5%） | 97件（41.1%） |
退去時の費用は初期費用の合計に入れず、物件ページでは別枠で表示しています。保証金や礼金の考え方は初期費用の記事で解説しています。
選ぶときに確認したい4つのこと
- 引き継ぐ範囲を書面で確認する。居抜きは、どの内装・設備が引き継ぎの対象か、動作や状態はどうか、引き継ぎに費用が要るかを、契約前に書面で確認します。
- スケルトンは工事の見積もりを先に取る。初期費用の目安には内装工事費が入っていません。工事費と工期を見積もったうえで、開業までの家賃を含めて資金計画を立てます。
- 退去時に戻す範囲を確認する。居抜きで入居しても、退去時にスケルトンへ戻す契約になっていることがあります。契約書の原状回復の条項と、募集条件の退去時の費用を確認します。
- 許可や届出は工事の前に相談する。飲食店などは、名古屋市では施設の工事に着手する前に設計図面を持って保健センターへ相談することになっています。詳しくは貸店舗の開業手順の記事にまとめました。
居抜き・スケルトンは物件一覧の用途で絞り込めます
よくある質問
居抜きとスケルトンの違いは何ですか？
居抜きは前のテナントの内装や設備が残っている物件、スケルトンは内装や設備がない状態の物件です。引き継ぐ設備の範囲や条件は物件ごとに違うため、契約前に書面で確認します。
居抜きの方が初期費用は安いですか？
当サイトの掲載物件では、初期費用の目安の中央値は居抜き80.6万円、スケルトン234.2万円です。ただし面積や立地が違い、初期費用の目安に内装工事費は含まれないため、工事費を含めた総額の比較ではありません。
居抜きなら内装工事は不要ですか？
不要とは限りません。引き継ぐ設備の範囲や状態、使い方に合うかどうかで、改装や設備の入れ替えが必要になることがあります。内見のときに、残る設備の一覧と状態を確認してください。
退去するときはどうなりますか？
契約書の原状回復の条項によります。居抜きで入居しても、退去時に内装を撤去してスケルトンに戻す条件があることがあります。募集条件に退去時の費用が書かれている場合は、物件ページで別枠に表示しています。
出典・参考
この記事は一般的な情報の提供を目的としたもので、個別の契約条件は物件ごとに異なります。正式な金額・条件は空室確認のうえ担当エージェントが確認します。
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